Przez lata inwestowanie w nieruchomości na południu Europy opierało się na stosunkowo prostym założeniu: wybrać popularną turystycznie lokalizację, wynajmować nieruchomość krótkoterminowo i liczyć zarówno na przychody z najmu, jak i wzrost jej wartości w dłuższej perspektywie. Dziś taki model wymaga znacznie bardziej przemyślanego podejścia.
W całej Europie najem krótkoterminowy coraz częściej staje się przedmiotem nowych regulacji. Dyskusja jest szczególnie aktualna także w Polsce, gdzie proponowane zmiany wywołały debatę o przyszłości mieszkań wynajmowanych na doby i roli platform takich jak Airbnb. Podobne dyskusje toczą się na południu Europy, choć zakres i kierunek zmian różnią się w zależności od rynku.
Portugalia zmieniła krajowe przepisy dotyczące alojamento local, czyli krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego, zwiększając jednocześnie rolę samorządów w decydowaniu o tym, gdzie nowe rejestracje mogą podlegać ograniczeniom lub dodatkowym warunkom. Obecnie gminy mogą wyznaczać obszary ograniczeń i określać zasady dotyczące nowych rejestracji. W praktyce sytuacja może więc zależeć nie tylko od kraju, ale również od konkretnej gminy, dzielnicy, a w niektórych przypadkach nawet budynku.
– Polscy nabywcy często patrzą na Hiszpanię i Portugalię jak na dwa bardzo podobne rynki, ale z punktu widzenia inwestora istnieją między nimi istotne różnice – mówi Karolina Machura z Home in Portugal, należącego do Grupy Libertas. – Portugalia nie jest rynkiem pozbawionym regulacji, dlatego przed zakupem nieruchomości zawsze trzeba sprawdzić lokalne uwarunkowania. Coraz ważniejsze staje się jednak przede wszystkim to, aby nie budować całej strategii inwestycyjnej wokół tylko jednego możliwego sposobu wykorzystania nieruchomości.
Portugalski rynek nieruchomości pozostaje bardzo dynamiczny
Zmiany regulacyjne następują w momencie, gdy portugalski rynek mieszkaniowy nadal rozwija się bardzo dynamicznie.
Według indeksu cen nieruchomości Statistics Portugal (INE) za 2025 rok, opublikowanego 23 marca 2026 roku, ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły w 2025 roku o 17,6 proc., wobec 9,1 proc. rok wcześniej. W ciągu roku sprzedano 169 812 nieruchomości mieszkalnych – o 8,6 proc. więcej niż w 2024 roku – a łączna wartość transakcji wzrosła o 21,7 proc., do 41,2 mld euro.
Najnowsze dane Eurostatu pokazują, że trend utrzymał się również w 2026 roku. W pierwszym kwartale ceny nieruchomości w Portugalii wzrosły o 17,8 proc. rok do roku – najmocniej w całej Unii Europejskiej. Dla porównania w tym samym okresie ceny wzrosły średnio o 5,1 proc. w UE i o 4,7 proc. w strefie euro.
– Te liczby pokazują, dlaczego na Portugalię warto patrzeć szerzej niż tylko przez pryzmat obecnej dyskusji o Airbnb – mówi Machura. – To nadal bardzo aktywny rynek nieruchomości. Jednocześnie tak silny wzrost cen sprawia, że jeszcze większego znaczenia nabiera decyzja o tym, co i gdzie kupujemy. Inwestor powinien myśleć nie tylko o przychodach z najmu w kolejnym sezonie, ale również o tym, czy dana nieruchomość nadal będzie dla niego dobrym wyborem za pięć, dziesięć czy piętnaście lat.
Inwestycja w nieruchomość to już nie tylko Airbnb
Ciekawy kontekst daje również struktura transakcji. W 2025 roku nabywcy posiadający rezydencję podatkową w Portugalii odpowiadali za 95 proc. wszystkich transakcji na rynku mieszkaniowym – był to najwyższy udział od początku prowadzenia tej statystyki w 2019 roku. Jednocześnie liczba zakupów dokonywanych przez osoby posiadające rezydencję podatkową poza Portugalią spadła trzeci rok z rzędu – o 13,3 proc., do 8 471 transakcji.
Nie oznacza to jednak, że zagraniczni nabywcy zniknęli z portugalskiego rynku. Rezydencja podatkowa, obywatelstwo i kraj urodzenia to różne kategorie: osoba urodzona za granicą lub posiadająca zagraniczne obywatelstwo może być już portugalskim rezydentem podatkowym.
Dane INE bardzo dobrze pokazują tę różnicę. Wśród indywidualnych nabywców urodzonych poza Portugalią 34 838 transakcji w 2025 roku zostało dokonanych przez osoby posiadające już portugalską rezydencję podatkową. To o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej.
Z perspektywy Home in Portugal ten statystyczny obraz wpisuje się w szerszą zmianę widoczną w rozmowach z klientami: zakup nieruchomości w Portugalii coraz częściej rozpatrywany jest w kilku różnych scenariuszach.
– Widzimy tę zmianę po pytaniach, które zadają nam kupujący – mówi Machura. – Nie chodzi już wyłącznie o to: „Jakiego zwrotu mogę oczekiwać z tej nieruchomości?”. Klienci chcą również wiedzieć, czy sami mogliby komfortowo z niej korzystać, czy dana lokalizacja sprawdza się przez cały rok i jakie możliwości będzie dawała im nieruchomość, jeśli ich plany z czasem się zmienią.
Nieruchomość wybrana wyłącznie z myślą o maksymalizacji przychodów z krótkich pobytów turystycznych może bardzo różnić się od takiej, która sprawdzi się również w najmie średnio- lub długoterminowym, jako drugi dom, a w przyszłości nawet jako miejsce stałego zamieszkania.
Inną możliwością są nieruchomości funkcjonujące w odmiennym modelu prawnym i operacyjnym. Upon Harbor Seixal Bay, znajdujący się obecnie w ofercie Home in Portugal, jest sklasyfikowany i licencjonowany jako czterogwiazdkowy obiekt turystyczny typu aparthotel i działa w ramach przepisów dotyczących obiektów turystycznych, a nie systemu licencji Alojamento Local. Właściciele mogą zdecydować się na wynajem nieruchomości, korzystać z niej samodzielnie albo łączyć oba rozwiązania. W efekcie projekt nie podlega ograniczeniom i limitom nakładanym przez samorządy konkretnie na nieruchomości funkcjonujące w systemie Alojamento Local.
– Dla inwestorów elastyczność staje się coraz ważniejsza – mówi Machura. – Jeżeli nieruchomość daje kilka możliwości – można ją wynajmować, korzystać z niej samemu albo łączyć oba modele – właściciel jest mniej uzależniony od jednego scenariusza. Ma to szczególne znaczenie, gdy w czasie trwania inwestycji mogą zmieniać się zarówno przepisy, jak i warunki rynkowe.
Coraz większego znaczenia nabiera więc infrastruktura dostępna przez cały rok. Liczą się połączenia komunikacyjne, dostęp do opieki zdrowotnej i codziennych usług, efektywność energetyczna oraz koszty utrzymania. Nawet układ mieszkania ocenia się inaczej, jeśli przyszły użytkownik ma spędzać w nim sześć miesięcy, a nie sześć nocy.
Nie tylko na emeryturę
Portugalia od lat kojarzona jest z zagranicznymi emerytami, których przyciągają klimat, bezpieczeństwo i jakość życia. To nadal istotna część jej atrakcyjności, ale emerytura jest tylko jednym z możliwych scenariuszy.
Osoby pracujące zdalnie i zawodowo związane z więcej niż jednym krajem, rodziny rozważające przeprowadzkę, nabywcy drugich domów czy osoby dzielące życie między dwa państwa mogą zacząć myśleć o Portugalii znacznie wcześniej. Nieruchomość można więc kupić dziś jako inwestycję, jednocześnie biorąc pod uwagę możliwość korzystania z niej osobiście za pięć, dziesięć czy piętnaście lat.
– Czasem nazywamy to „domem na emeryturę”, ale w rzeczywistości ten pomysł jest znacznie szerszy – wyjaśnia Machura. – Można kupić nieruchomość w wieku 45 czy 50 lat, początkowo ją wynajmować, a z czasem spędzać w Portugalii coraz więcej czasu. Kiedy przychodzi moment przejścia na emeryturę, ma się już własny dom w miejscu, które bardzo dobrze się zna. Ale nie trzeba czekać do emerytury, żeby zacząć z niego korzystać.
Na co powinni dziś zwracać uwagę polscy nabywcy?
Dla osoby rozważającej zakup nieruchomości w Portugalii zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego sprawiają, że właściwy wybór nieruchomości staje się jeszcze ważniejszy. Nie oznaczają natomiast automatycznie, że sama inwestycja traci sens.
Potencjalne przychody z najmu nadal pozostają częścią kalkulacji, ale warto rozpatrywać je razem z możliwością najmu średnio- lub długoterminowego, całorocznym popytem, kosztami utrzymania, jakością i efektywnością energetyczną budynku, lokalną infrastrukturą oraz możliwością wykorzystania nieruchomości przez samego właściciela w przyszłości.
Również lokalizację warto oceniać nie tylko przez pryzmat sezonu turystycznego. Miejsce, które cieszy się wyjątkowo dużym zainteresowaniem przez kilka tygodni lata, niekoniecznie zapewni takie same możliwości długoterminowemu najemcy czy właścicielowi planującemu spędzać tam kilka miesięcy w roku.
I choć znaczenie mają regulacje krajowe, inwestorzy coraz częściej muszą przyglądać się również przepisom lokalnym. Zasady dotyczące najmu krótkoterminowego w jednej portugalskiej gminie nie muszą być identyczne jak w innej. Weryfikacja regulacji powinna więc stać się elementem wyboru nieruchomości, a nie kwestią analizowaną dopiero po jej zakupie.
– Dziś nie pytałabym wyłącznie: „Ile to mieszkanie może zarobić na Airbnb w przyszłym sezonie?” – podsumowuje Machura. – Zapytałabym raczej: „Jakie inne możliwości będę mieć, jeśli zmieni się rynek albo moje własne plany?”. Dobra nieruchomość powinna sprawdzać się w więcej niż jednym scenariuszu.
Portugalia nie przestała być miejscem do inwestowania ani atrakcyjnym krajem, w którym można spędzić emeryturę. Zmienia się natomiast przestrzeń pomiędzy tymi dwiema decyzjami: nieruchomość może dziś generować przychody, jutro stać się drugim domem, a pewnego dnia – miejscem stałego zamieszkania.
Źródła
- Statistics Portugal (INE), House Price Index – 4th Quarter 2025, opublikowany 23 marca 2026 r.
- Eurostat, House prices up by 4.7% in the euro area – First quarter of 2026, opublikowany 2 lipca 2026 r.
- Portuguese Government, Decreto-Lei n.º 76/2024 – Alojamento Local.
Home in Portugal
Jako agencja nieruchomości, Home in Portugal jest częścią Libertas Group – uznanej firmy działającej w portugalskim sektorze nieruchomości, posiadającej ponad trzydziestoletnie doświadczenie. Grupa koncentruje swoją działalność głównie na obszarach przybrzeżnych, takich jak Lizbona, Alcochete, Seixal, Albufeira, Lagoa i Faro. Od początku istnienia Libertas stawia na dostarczanie wysokiej jakości rozwiązań budowlanych, doskonałej obsługi klienta oraz promowanie idei zrównoważonego rozwoju. Jest jedynym deweloperem nieruchomości w Portugalii, który od 2008 roku posiada certyfikat środowiskowy ISO 14001, co potwierdza jej zaangażowanie w działania proekologiczne. Większość projektów realizowanych przez Libertas od 2010 roku otrzymała ocenę A lub A+ w zakresie efektywności energetycznej i została wyposażona w system zarządzania wodą AQUA+. Dzięki temu firma przyczyniła się do redukcji emisji tysięcy ton CO₂ oraz oszczędności setek tysięcy litrów wody na przestrzeni ostatnich lat. Oprócz działalności deweloperskiej Libertas Group zarządza również obiektami hotelowymi pod marką „StayUpon”. Firma oferuje kompleksowe, zintegrowane rozwiązania „pod klucz”, które odpowiadają na różnorodne potrzeby architektoniczne, budowlane i promocyjne – zarówno w przypadku nowych inwestycji, jak i renowacji istniejących nieruchomości.
